Viele Unternehmen kennen das Szenario: Das eigene Geschäft läuft erfolgreich und eigentlich wäre es an der Zeit zu expandieren und das Lager zu vergrößern, um schließlich auch die Umsatzzahlen zu optimieren.
Einzige Schwierigkeit: Auf dem Markt mangelt es an geeigneten Lagerhallen.
Aktuell kann das bestehende Angebot an Logistikimmobilien die steigende Nachfrage an Lagerhallen nicht decken. Für viele Firmen ist es deshalb fast unmöglich, die richtigen Lagerhallen zu finden.
Handel, Industrie und Logistikunternehmen : Lagerhallen sind gefragt
Der Bedarf an Lagerhallen hat in den letzten zehn Jahren in Deutschland enorm zugenommen. Grund ist zum einen der Anstieg des Online Handels: Mit einer Umsatzbeteiligung von 71 Prozent steht der Internethandel im Jahr 2015 an erster Stelle des Distanzhandels. Einige Einzelhandel-Onlineshops verzichten auf ein eigenes Lager und nutzen die Möglichkeit, die Ware direkt vom Großhändler zum Kunden schicken zu lassen. Ein Großteil der Onlineshops setzt dennoch auf ein eigenes Lager, um zumindest die relevantesten Artikel zügig liefern zu können – die Kundenzufriedenheit steht hier an erster Stelle. Der wachsende Sektor des Onlinehandels und der damit verbundene Bedarf an Logistikimmobilien ist jedoch nur ein Grund für das geringe Angebot an Lagerhallen.
Neben dem Handel benötigt auch die Industrie Logistikimmobilien. Zwar ging der Trend zunächst hin zur just-in-time Belieferung, die auf eigene Lagerhaltung weitestgehend verzichtete. Um Lieferengpässe jedoch konsequent zu vermeiden, vertrauen industrielle Unternehmen wieder verstärkt auf ihr eigenes Lager. Ob großes Zentrallager oder dezentrale Lagerhaltung, auch die Nachfrage nach passenden Logistikimmobilien von Seiten der Industrie steigt immer mehr.
Besonders im Bereich des Großhandels wird oft darüber nachgedacht, das eigene Lager vollständig auszulagern und die Lagerführung an eine externe Logistikfirma zu übertragen. Auch Speditionen bieten oftmals kombinierte Logistik- und Transportlösungen an. Das Outsourcing der Logistik stellt einerseits eine Entlastung für den Großhandel dar und andererseits ein lukratives Geschäftsmodell für Speditionen und Logistikunternehmen. Dennoch benötigen auch diese eine geeignete Lagerhalle, um den reibungslosen Ablauf der Dienstleistung zu gewährleisten.
Logistikimmobilien sind also heiß begehrt.
Egal ob Einzel-, Online- oder Großhandel, Industrie oder Logistikspezialisten: Die Nachfrage nach geeigneten Lagerhallen ist groß und dementsprechend hart umkämpft ist der Markt.
Logistikimmobilien als Anlagemöglichkeit
Doch nicht nur die deutschen Unternehmen interessieren sich für Lagerhallen aller Art, sondern auch internationale Investoren. Lagerhallen und Verteilerzentren am soliden Standort Deutschland sind dabei ganz besonders begehrt.
Die Zahlen sprechen für sich: Von Januar bis September des Jahres 2015 erwarben Fonds, Investmentgesellschaften und Altersvorsorgeeinrichtungen deutsche Logistikimmobilien im Wert von mehr als 2,5 Milliarden Euro. Im Jahr 2014 noch waren die Zahlen um knapp ein Viertel niedriger. Das Immobilieninvestment mit besonderem Fokus auf Logistikimmobilien ist international auf dem Vormarsch und vergrößert die Konkurrenz auf dem Markt.
Auch deutsche Investoren setzen mehr und mehr auf Anlageobjekte des gewerblichen Immobilienmarkts. Lagerhallen und weitere Logistikimmobilien aller Art stehen auf der Beliebtheitsskala der gewerblichen Anlageimmobilien auf Platz vier und auch hier sind die Zahlen beeindruckend: Im Jahr 2015 wurden rund 4,1 Milliarden Euro in den Erwerb deutscher Lagerhallen investiert. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahre ist mit nur 1,9 Milliarden Euro deutlich geringer und spricht für eine steigende Nachfrage nach Lagerhallen und Verteilerzentren.
Doch weshalb in gewerbliche Immobilien investieren? Hier sind vor allem die Renditen ausschlaggebend. Während Eigentumswohnungen lediglich eine Rendite von 3,15 bis 3,8 Prozent abwerfen, sind Lagerhallen und Co deutlich lukrativer. Logistikimmobilien werfen laut einer Studie von bulwiengesa besonders hohe Renditen ab. Zwischen 5,5 und 6,5 Prozent liegt hier die Verzinsung. Aufgrund der hohen Nachfrage nach der Investitionsmöglichkeit Logistikimmobilie ist es jedoch absehbar, dass die Renditen aus Mieteinnahmen für Lagerhallen und Verteilerzentren künftig sinken werden.
Die richtige Lagerhalle finden: Konkurrenz belebt das Mietgeschäft
Unterschiedliche Beweggründe und doch das gleiche Ziel: Sowohl Investoren als auch Unternehmen sind an dem Erwerb einer Lagerhalle interessiert. Die zunehmende Nachfrage nach Logistikobjekten führt zu einer angespannten Lage auf dem Markt und Lagerhallen gelten in vielen Teilen Deutschlands als Mangelware.
Um die ansteigenden Warenströme bezwingen zu können, entscheiden sich viele Unternehmen dazu, kurzfristig Lagerräume zu mieten- und das Mietgeschäft der gewerblichen Immobilien florierte im Jahr 2015! Da ist es von Vorteil sich an einen ortskundigen Makler wie JLL Gewerbeimmobillien zu wenden, um eine schnelle Abwicklung garantieren zu können. Besonders an den großen Umschlagsplätzen in Deutschland ist eine Zunahme der gewerblichen Vermietungen zu verzeichnen. Während Frankfurt mit dem Flughafen Fraport für einen erheblichen Teil des Imports und Exports über Luftweg zuständig ist, gilt die Hafenstadt Hamburg als wichtiger Umschlagsplatz für den Seeweg.
In beiden Städten stiegen die gewerblichen Vermietungen im Jahr 2015 deutlich an: In Hamburg wurden innerhalb der ersten neun Monate des Jahres 2015 insgesamt 465.000 Quadratmeter Lagerflächen neu vermietet. Die Zahlen von Januar bis September 2015 übertreffen die gesamten Mietzahlen aus dem Jahr 2014. Auch in Frankfurt und Umgebung wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 414.000 Quadratmeter neu vermietet. Der Bedarf an Logistikimmobilien am Luftkreuz überstieg das Mietangebot dabei aber deutlich. Aufgrund mangelnder Lagerimmobilien stiegen die Mietzahlen in Frankfurt deshalb lediglich um vier Prozent.
Logistikimmobilien stehen mehr als je im Zentrum des Interesses. Dabei korrelieren auch auf dem gewerblichen Immobilienmarkt das Angebot und die Nachfrage. Insgesamt ist aufgrund des geringen Angebots an geeigneten Lagerhallen und Verteilerzentren ein Anstieg der Mietpreise zu verzeichnen mit Tendenz nach oben.
Lagerhalle bauen? In Ballungsgebieten meist auch keine Alternative. (#01)
Auch der Neubau von Lagerhallen kann den Bedarf nicht decken
Ob zur Miete oder zum Kauf – Logistikimmobilien sind in Deutschland stark gefragt. Da der Bedarf durch die vorhandenen gewerblichen Objekte nicht gedeckt werden kann, entscheiden sich viele Unternehmer und Logistiker dazu, selbst zu bauen. In Deutschlands größter Hafenstadt Hamburg sind aktuell Logistikobjekte mit einer gesamten Fläche von circa 110.000 Quadratmetern in Bau. Interessanter Aspekt: Nur 12.000 Quadratmeter sind für die Vermietung geplant, die restlichen 98.000 Quadratmeter werden für den eigenen Bedarf errichtet.
Der Bedarf an Logistikimmobilien ist evident, dennoch liegt der Fokus vieler Städte und Kommunen auf der Schaffung neuen Wohnraums. Laut einer Erhebung des Statistischen Bundesamts wurden von Januar bis September des Jahres 2015 4,8 Prozent mehr neue Wohnungen genehmigt als noch im Vorjahr. Vor allem in Großstädten hat die Neuschaffung von Wohnungen und Häusern große Priorität. Logistik- und Lagerflächen werden hingegen nur zurückhaltend ausgewiesen. Eine Alternative stellt das Ausweichen auf weniger gefragte Gebiete dar.
Logistikimmobilien an der Peripherie erschaffen und mieten
Der Bau neuer gewerblicher Immobilien zeigt sich auf dem Land verhältnismäßig einfacher. Aufgrund sinkender Einwohnerzahlen und einer Abwanderung des Nachwuchses in die Metropolregionen sehen sich kleinere Gemeinden und Städte gezwungen, aktiv zu werden und Unternehmen in die Region zu holen.
Wer sich für den Bau eines Logistikobjekts interessiert, sollte die Möglichkeit nicht außer Acht lassen, auch in ländlichen Regionen nach passenden Grundstücken Ausschau zu halten. Dort sind einerseits die Grundstückspreise erschwinglicher und andererseits die Kommunen kooperativer in Sachen Bauplatz- bzw. Gewerbeparkausweisung.
Auch das Anmieten von Logistikimmobilien gestaltet sich in ländlichen Gegenden häufig einfacher. In der Region um Frankfurt am Main war der Mietmarkt für gewerbliche Immobilien deutlich entspannter als in Frankfurt selbst: Im angrenzenden Landkreis Offenbach wurden von Januar bis September 2015 Lagerflächen mit einer Gesamtfläche von 78.000 Quadratmetern vermietet. Diese Fläche ist dreimal so groß wie die in Frankfurt selbst und zeigt, dass einzelne Gebiete, welche sich nur minimal außerhalb der Metropole befinden, großes Potential haben. Es lohnt sich in jedem Fall, auch in benachbarten, ländlichen Region nach passenden Lagerhallen zu suchen.
Bildnachweise: © Fotolia Titelbild: hansenn – #01 kange_one
