Eine kritische Situation erwartet die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland, da eine enorme Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro besteht. Zwischen 2019 und 2022 wurden etwa 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, wovon rund ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings zeigen sich Hindernisse durch Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie anhand der aktuellen Kapitalwerte und Kreditzinsen, sodass rund 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Hohe Zinssätze und sinkende Immobilienwerte erschweren Kreditvergabe bei Gewerbeimmobilien
Aufgrund der steigenden Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte sind die Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt verschärft worden. Dies hat zur Folge, dass es schwieriger und kostspieliger geworden ist, entsprechende Kredite zu erhalten. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, könnte der Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital, nachrangigen Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen helfen. Allerdings besteht das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und keine Aussicht auf Überbrückung besteht. Sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber könnten dabei Verluste erleiden.
Zinsanstieg seit 2023: Belastung für Mieter und Refinanzierung von Immobilien
Seit dem Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen. Dies ist auf den Anstieg des Referenzzinssatzes für einen fünfjährigen Zinsswap in der Eurozone zurückzuführen, der Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Es gibt leichte Entspannungssignale, aber es besteht die Warnung, dass die Inflation zurückkehren und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belasten könnte. Zusätzlich erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Immobilienfinanzierung: Mehrfamilienhäuser und Büros haben größte Lücken
Eine aktuelle Analyse von CBRE zeigt, dass in Deutschland die größten Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien zu finden sind. Bei Mehrfamilienhäusern beläuft sich die Finanzierungslücke auf 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der refinanzierenden Kredite entspricht. Bei Büroimmobilien liegt die Finanzierungslücke bei 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Analyse von CBRE: Hoher Anteil nicht refinanzierbarer Immobilienkredite in Deutschland
CBRE hat im Rahmen einer umfassenden Europa-Studie eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland beläuft sich der Anteil der nicht mehr refinanzierbaren Kredite auf etwa 27,5 Prozent, was einem Betrag von 176 Milliarden Euro entspricht. Damit ist Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern mit einem höheren Anteil an problematischen Immobilienkrediten konfrontiert.
Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien in Deutschland gestaltet sich insgesamt schwierig aufgrund steigender Zinssätze, sinkender Immobilienwerte und Einschränkungen bei der Kreditvergabe. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, um Finanzierungslücken zu schließen, wie z.B. die Einbringung zusätzlichen Eigenkapitals oder die Nutzung alternativer Finanzierungsinstrumente. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
